Чи вигідно брати іпотеку у 2024 році: умови банків та пільгове кредитування

Попри складні часи, які переживає наша країна, українці продовжують активно купувати нерухомість в іпотеку. "Коментарі" спробували розібратися, чи вигідно у 2024 році брати іпотечний кредит та які умови надають банки позичальникам.

Чи вигідно брати іпотеку у 2024 році. Фото з відкритих джерел

Іпотечне кредитування: основні тенденції 2024 року

На думку Олени Дмітрієвої, першої заступниці голови правління "Глобус Банку", тенденції у сфері іпотечного кредитування, що почалися наприкінці 2023 року, продовжили свій розвиток і в поточному році. Серед основних характеристик цих тенденцій можна виділити:

• - Початковий внесок за іпотекою утримується на рівні від 20% до 30% від вартості обраного житла.
• - Велика частина угод з іпотечним кредитуванням припадає на Київ, але активність також спостерігається в Львові, Луцьку, Кам’янець-Подільському та інших містах країни.
• - У більшості випадків українці обирають одно- та двокімнатні квартири з площею від 45 до 70 квадратних метрів.
• - Ціновий діапазон купівлі квартир зазвичай варіюється від 2 до 3 мільйонів гривень.
• - 80% угод по іпотеці розраховані на термін до 20 років, а решта 20% — на період до 10 років.
• - Покупці частіше вибирають житло на стадії будівництва, коли готовність об'єкта становить близько 50%.
• - На первинному ринку житла близько 30% усіх іпотечних угод здійснюються за спеціальними програмами, розробленими банками і девелоперами.

Олена Дмітрієва також підкреслила одну з ключових переваг іпотеки на первинному ринку: сума кредиту фіксується в гривні на момент укладення договору, і навіть у випадку зміни курсу національної валюти, залишок боргу не перераховується. Це дає можливість позичальнику захистити себе від інфляційних ризиків, що є важливим аспектом в умовах нестабільності економіки.

Те саме стосується купівлі квартири на стадії "котловану": в такому разі гривневий кредит через кілька років не треба буде перераховувати, як у випадку з купівлею квартири на вторинному ринку. Мінусом купівлі житла, що знаходиться на стадії будівництва, є недобросовісність забудовників, які можуть затягнути строки здачі в експлуатацію житла на невизначений період. 

Умови іпотеки від українських банків

В Україні в липні 2024 року, згідно з інформацією, наданої Finance.ua, діють різноманітні умови іпотечного кредитування для придбання житла як на первинному, так і на вторинному ринках. Програма "єОселя" пропонує пільгові умови кредитування, але банківські установи також надають інші варіанти іпотечних кредитів.

Вторинний ринок:

• - Укрексімбанк пропонує кредити під 7% річних по програмі "єОселя", з реальною річною процентною ставкою від 8,26 до 8,71%, початковий внесок становить 20%, а сума кредиту може досягати до 6 мільйонів гривень на термін від 1 до 20 років.
• - Приватбанк надає кредити під 12% річних з реальною річною процентною ставкою від 14,74 до 18,16%,  25% початковим внеском на суму до 4 мільйонів гривень на термін до 20 років.
• - Глобус Банк пропонує кредити під 18,5% річних з реальною річною процентною ставкою 23,54%, початковий внесок — 20%, сума кредитів до 3 мільйонів гривень на термін до 20 років.
• - Таскомбанк надає кредити під 19,99% річних з реальною річною процентною ставкою від 28,8 до 61,1%, вимагає 30% початковий внесок, сума кредиту до 3 мільйонів гривень на термін до 10 років.
• - МТБ Банк — пропонує кредити під 24,7% річних, з реальною річною процентною ставкою від 30,42 до 72,77%, з 30% початковим внеском та сумою кредиту до 20 мільйонів гривень на термін до 15 років.

Первинний ринок:

• - Глобус Банк пропонує іпотеку від 4,99% річних з реальною річною процентною ставкою 21,62%, 20% початковим внеском, сумою кредиту до 3 мільйонів гривень на термін до 10 років.
• - Приватбанк і ТАС за програмою "ЄОселя" пропонують кредити під 7% річних з реальною річною процентною ставкою від 8,23 до 24,8% та 14,74 до 18,16% відповідно, вимагають 20%-25% початковий внесок, сума кредиту до 4 мільйонів гривень на термін до 20 років.
• - Sensbank також пропонує кредити під 7% річних за програмою "ЄОселя" з реальною річною процентною ставкою від 8,18 до 16,54%,  20% початковим внеском та сумою кредиту до 5 мільйонів гривень на термін до 20 років.

Такі умови іпотечного кредитування відкривають можливості для українців покращити свої житлові умови, але вибір банку та програми має враховувати індивідуальні потреби та фінансову ситуацію позичальника.

Програма пільгового іпотечного кредитування "єОселя"

В Україні програма "єОселя" стала дієвим інструментом для сприяння доступному іпотечному кредитуванню, стартувавши в жовтні 2022 року. Її суть полягає у забезпеченні українців можливістю отримати кредит на житло за значно зниженими відсотковими ставками — 3% та 7% річних, відповідно, замість звичних на ринку 15−25%. Завдяки державній підтримці за програмою "єОселя", більш як 7 600 родин уже змогли покращити свої житлові умови.

Ця ініціатива відкрита для широкого кола громадян, включаючи представників окремих професій та сім'ї, які потребують кращих житлових умов. Спеціально вигідні умови кредитування під 3% річних доступні для категорій громадян, таких як захисники України, медики, педагоги, науковці, а також працівники НАБУ, ДБР та Бюро економічної безпеки та їхні сім'ї. Умови кредиту передбачають максимальний термін погашення до 20 років із мінімальним початковим внеском від 20% до 30%.

Щодо іпотеки під 7% річних, вона відкрита для ветеранів, учасників бойових дій, осіб з інвалідністю внаслідок війни, сімей загиблих ветеранів, а також українців, які потребують власного житла. Важливо, що кожен позичальник, незалежно від категорії, повинен бути готовим до стандартних витрат, пов'язаних із оформленням іпотеки, включаючи страхування, нотаріальні послуги, оцінку нерухомості та інші.

Програма "єОселя" реалізується через 7 банківських установ, серед яких 5 державних та два з приватним капіталом. Найбільший внесок у фінансування програми робить Ощадбанк, на який припадає майже половина усіх виданих кредитів. Приватбанк та Укргазбанк також активно підтримують ініціативу, пропонуючи значну частку кредитування.

Однак, крім переваг, як і в будь-якої державної програми, у "єОселя" є також багато "підводних каменів". 

На думку Сергія П'ятницького, автора блогу про нерухомість Redvoall, пільгова іпотека не покриває повної вартості квартири,  і покупці повинні мати заощадження для першого внеску, зазвичай 20%.

Існують і інші непередбачувані моменти при купівлі через "єОселя":

• - Покупцям може знадобитися сплатити 5% прибуткового податку на нерухомість віком до 3 років, хоча формально це податок продавця.
• - Купівля нерухомості через "єОселя" займає багато часу – від 2 місяців до пів року через численні банківські перевірки.
• - Покупці повинні сплатити за будь-яку додаткову площу, що перевищує максимальну кількість квадратних метрів, передбачену програмою.
• - Банки можуть схвалити меншу суму, ніж очікувалося, виходячи з доходу, що ускладнює пошук відповідної нерухомості в рамках бюджету.
• - Додаткові витрати, які включають страхування, комісію банку, послуги нотаріуса та оцінювача, а також платежі до пенсійного фонду.
• - Курс валют може вплинути на витрати, оскільки кредити видаються в гривні, а продавці часто хочуть отримати оплату в доларах.
• - Знайти нерухомість, яка відповідає всім критеріям і схвалена банком, може бути непросто, оскільки вибір обмежений.

Купити нерухомість через "єОселю" складніше, ніж на вторинному ринку або в новобудовах, через обмежену пропозицію та вищі ціни, але це можливо за умови належної підготовки. 

В цілому, рієлтори позитивно оцінюють 2024 рік для ринку нерухомості, та радять покупцям, зваживши всі "за" та "проти", брати іпотеку, поки ціни на ринку не пішли вгору.